业主将住宅改为经营性用房，是否违法?

业主将住宅改为经营性用房，是否违法?

作者：董恩升  刘静

【基本案情】  

老徐的邻居李某计划从事电商经营，在未与周边邻居协商的情况下，便将自家住宅改造为了电商工作室，用于货物存储及日常办公。随着业务量增加，快递频繁出入、噪音扰民、货物堆放占用公共区域等问题逐渐凸显，严重影响了楼内其他业主的正常生活与休息。多次沟通无果后，邻居老徐找到我们，我们建议其向法院提起诉讼。

【庭审过程】  

案件开庭审理时，李某未到庭参加庭审，委托律师到庭，庭审过程中其律师辩称李某的经营活动属家庭内部使用，未产生明显干扰，且未违反物业管理规定。我方提交了多名邻居证言、现场照片、物业沟通记录等证据，证明李某的经营活动已实际影响他人生活安宁并存在消防安全隐患。李某的律师未提供已获利害关系业主同意的证据。

【法院判决】

法院经审理认为，李某将住宅改为经营性用房，未依法征得本栋楼内其他有利害关系业主的同意，违反了《民法典》第二百七十九条的规定。其行为已对相邻业主的生活安宁及居住环境造成不利影响，依法应停止经营、恢复住宅用途。法院判决李某立即停止在该房屋内的电商经营活动，并于判决生效后三十日内恢复房屋住宅用途。

【律师解析】  

“住改商”行为虽未被绝对禁止，但必须符合法律法规及管理规约，并应征得有利害关系业主的一致同意。根据《民法典》第二百七十九条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，本栋建筑物内的其他业主均属于法定“有利害关系业主”，其同意为“住改商”的前置条件。这就明确了“住改商”并非完全禁止，但必须满足两个关键条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是获得有利害关系业主的一致同意。二者缺一不可。

关于如何界定“有利害关系的业主”：依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主应当认定为民法典第二百七十九条所称的有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。在李某的案例中，本栋楼的所有业主都属于有利害关系的业主，他们的生活因李某的经营活动受到了不同程度的干扰，李某未征得他们同意就擅自“住改商”，显然不符合法律规定。

可见，从我国法律规定上来说，如在未获同意的情况下擅自改变房屋用途，受影响业主有权依法请求排除妨害、恢复原状或赔偿损失。建议业主在计划“住改商”前，积极与邻里沟通、获取书面同意，并遵守社区管理规约及相关消防、安全等法规，以避免法律纠纷，维护和谐的邻里关系。