以房屋空置为由拒交物业费？

作者：董恩升 张风志

【基本案情】

某物业公司与某房地产公司签订了《前期物业服务协议》，约定由某物业公司对槐荫区某小区提供物业管理服务；收费标准按建筑面积每平方米为2元/月。李某应于交房时缴纳6个月物业服务费，之后每年6月、12月的15日前预先交纳下一个结算周期的物业服务费，逾期按欠费金额的日千分之三支付违约金。协议还约定了双方的权利、义务以及物业管理服务质量等其它事项。合同签订后，某公司即履行上述合同，向该物业管理区域提供物业服务。2020年1月1日交房，到2021年12月，李某一直未入住，后以涉案房屋空置为由，一直未缴纳自2020年7月至2021年12月的物业费。某物业公司要求李某交费无果，故将其诉至法院，请求判令李某依约支付拖欠的物业费及逾期违约金，李某收到起诉状后委托律所。

【争议焦点】

李某应否交纳拖欠物业费及房屋空置期间的物业费数额如何认定的问题？

物业公司认为：原被告之间存在《前期物业服务协议》，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。其向李某房屋所在小区提供物业服务，已经履行合同约定，李某也应按约定向物业公司交纳物业费。

李某认为：2020年7月至2021年12月期间房屋为空置，并提交该房屋历月电费、水费明细、房屋照片等证据材料，要求按照空置房缴费。李某另提交证据，多次联系物业公司办理空置，缴纳物业费，物业都拒不配合，服务存在瑕疵，要求免除违约金。

【裁判结果】

法院经审理认定涉案房屋自2021年1月至2022年12月期间，存在空置的事实，物业公司本身存在服务瑕疵，最终依法判决：李某按合同规定补交2020年7月至2020年12月份的物业费，按涉案合同约定物业费标准的60%交纳2021年1月至2022年12月的物业费。

【案件评析】

笔者部分同意李某的观点。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。即使房屋空置也要按约定交纳物业费。物业服务主要是一项公共服务，针对小区公共照明、通风、绿化、供水、社区安全等公共空间与基础设施进行维修、养护、管理，物业费是为保障小区基本居住环境所支出的必要费用。物业服务对象是全体业主，虽有个别业主基于自身原因未入住，但物业在此期间仍要提供相应服务，业主不能以“没享受到物业服务”或“不需要物业服务”为由而拒绝履行支付物业费的法定义务。

关于房屋空置期间的物业费。普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。业主如存在房屋空置情况，一般通过提交水电费使用情况等证据，通过相应程序就可以申请物业费减免。